월세나 전세 기간중 집주인 변경 - 계약서, 확정일자, 보증보험

국내에서의 전월세 비중이 40%를 차지하고 있는만큼 이러한 무주택자를 보호하기 위해서 지속적으로 주택임대차보호법이 추가 또는 개정 되어 서민층을 전재산이나 다름없는 보증금을 지키고자 노력하고 있습니다.

하지만 여러가지 편법을 이용해서 이러한 민법을 악용하는 사례가 늘어나고 있으며, 특히 전세나 월세로 거주하고 있는 경우 집주인이 나도 모르게 변경되는 경우가 종종 발생하기도 합니다.

이럴떄에 임차인들은 어떻게 대응해야 하는지 잘 몰라서 고민하는 경우도 많으며 기존의 계약서를 다시 작성해야 하는지 아니면 그냥 있어도 되는지등 계약기간중 임차인에 대한 권리에 대해서 살펴보고자 합니다.

1. 집주인 변경후 계약서는?

주택임대차보호법의 제3조(대항력 등)을 보면 '임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한것으로 본다.' 는 2013.8 날짜로 개정된것입니다.

다시말해 집주인이 양수인에게 매도를 하였다면 기존의 모든권리를 승계가 된것이기 때문에 기존의 임대차계약서를 매도한 양수인에게 그대로 승계가 되므로 변경된 집주인과 따로 임대차계약서를 작성하지 않아도 됩니다.

변경된 임대인이 월세나 전세 보증금을 올려달라고 한다면 기존의 계약서상 계약기간이 종료가 되지 않았다면 무시하시면 됩니다. 하지만 임대차 기간이 종료가 되었다면 다시 계약서를 작성해야 하므로 요구사항에 응할필요가 있습니다.

또한, 새로운 임대인은 권리와 의무가 그대로 승계가 되어 집을 비워달라고 요구해도 대응할 필요가 없으며, 임차인은 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다면 계약기간과 상관없이 보증금을 반환해 달라고 요구하고 이사를 갈수가 있습니다.

다시 정리해 보면 임대차보호법에 의해서 기존의 임대차계약서에 작성된 기간만큼 거주를 해도 되고, 바꿘 임대인의 승계를 원치 않는 경우라면 보증금을 돌려받고 이사를 갈수도 있는것 입니다.

이전의 계약기간이 종료되고 새로운 집주인과 계약서를 작성할시에는 보증금이 변경될수가 있으므로 이미 주택의 인도와 주민등록이 되어 있다면 '확정일자' 를 받아서 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다.

그리고 새로운 계약서를 작성할시에는 압류나 근저당 설정등이 있는지 등기부등본을 먼저 확인해 보고 권리관계를 확인해야 합니다. 만일 근저당등이 설정이 되어 있다면 선순위에서 밀릴수 있기 때문에 경매시 불리하게 작용될수가 있습니다.

위에서 한번 설명한것과 같이 변경된 집주인은 이전의 계약서에 작성된 모든권리사항이 주택임대차보호법에 의해서 승계가 되므로 임대인은 계약기간동안 보증금 올려달라거나 나가라고 할수가 없습니다.

그리고 집에 하자가 생겨서 보수를 해야하는 경우라면 새로운 임대인에게 이야기를 하여 수리를 요청하시면 됩니다. 기존의 계약서로 임차인의 권리를 확보 할수가 있으며 임대차기간이 끝나고 계약서를 새로 작성하여 거주를 하거나, 보증금을 돌려받고 이사를 가셔도 됩니다.

기존에 전세보증금반환보증이 가입이 되어져 있고 임대인(집주인)이 변경이 되었다면 보증보험을 변경신청해야 합니다. 최초 발급받은 은행에 방문하여서 임대인변경 신청을 해야합니다.

신청시 필요한 서류는 부동산등기부등본, 매매계약서 사본, 보증신청인의 신분증이 있어야 합니다. 보증보험은 집주인과 상관없이 계약기간만료이후 은행에서 보증금을 돌려 받을수가 있으며 은행은 임대인에게 보증금을 요구하게 됩니다.

최근에 악의적으로 임대인 변경이후 보증보험에 가입되어져 있지만 변경을 하지않아 보증금을 돌려받지 못한 사례가 있었던만큼, 임대인이 변경되고 보증보험에 가입이 되어져 있는경우라면 반듯이 임대인변경 신청을 해야합니다.

임대인이 변경되고 나서 집이 경매에 넘어가게 되는 경우라면 선순위(근저당보다 전입일이 빠른경우)라면 대항력이 있어 낙찰자가 보증금을 전액 인수하게 되므로 배당신청을 하지 않아도 걱정할필요가 전혀 없습니다.

하지만 후순위(근저당보다 전입일이 늦는경우)라면 대항력이 없으므로 법원에 배당신청을 해야하며 최우선 변제금액에 해당이 된다면 차후에 배당으로 보증금을 어느정도 회수할수가 있습니다.

이렇기 때문에 새로운 계약서를 작성시에 등기부등본을 확인하여 압류나 근저당이 있는지를 확인해 봐야 하는것입니다. 근저당이 있는데도 확인을 하지 않아서 재계약을 했다면 후순위로 밀려서 피해를 볼수가 있기 때문입니다.

위에 내용을 간략히 정리를 해보자면 전세나 월세 계약기간중에 집주인이 변경이 되었다고 하더라도 임차인에게 어떠한 요구도 할수가 없지만 임차인은 승계 거부권을 행사하여 이사를 갈수도 있습니다.

다만 임차인은 재계약을 하고자 한다면 등기부등본 확인, 확정일자를 받아야 안전하며 전세보증보험에 가입이 되어져 있다면 은행에서 임대인 변경신청을 해야합니다. 지금까지 월세, 전세 기간중 집주인 변경시의 권리사항과 계약서, 확정일자, 보증보험에 대해서 알아보았습니다.