주택임대차보호법 - 최우선변제금액, 계약갱신요구권, 묵시적갱신

기본적으로 다른 사람이 소유하고 있는 부동산을 사용하기 위해서는 일정한 금액을 지불(전.월세)하여 임대차 계약을 하게 되는데 이떄에 임대차계약서를 작성하고 주거를 목적으로 한다면 주택임대차보호법에 적용을 받게 됩니다.

일반적으로 우리가 잘 알고 있는 주택임대차보호법은 임차인을 위한여 만들어진 민법으로 임차인이 '주택의 인도(거주) + 주민등록' 을 마치는 것으로도 거주하는 집에 대항력이 생기거나 우선변제권 권리를 주장할수가 있습니다.

주택임대차보호법은 최근의 2020년 7월 말경에 개정이 되었으며 큰 특징은 계약갱신청구권과 전.월세 상한제가 새로 도입이 되었으며 계약갱신 청구권의 경우 임차인이 희망할 경우 1회에 한해 계약 갱신을 청구할수 있는 권리라고 할수 있습니다.

1. 최우선변제금액(소액보증금)

임차인이 거주하고 있는주택이 근저당등의 이유로 경매에 넘어간경우 '주택의 인도와 주민등록' 을 마치게 되면 보증금중에 일정액을 담보물권자 보다가 우선하여 변제를 받을수가 있습니다.

확정일자는 마친경우라면 최우선변제금액을 받고 남은 금액을 우선순위로 배당을 받을수가 있으며, 인근 주민센터에 방문하여 간단하게 신청이 가능하므로 되도록이면 신청을 하는것이 좋습니다.

보증금이 서울특별시 1억5천만원, 광역시는 7천만원, 그 박의 지역 6천만원 이하인 경우, 우선변제로 서울특별시는 5천만원, 세종시, 용인시, 화성시, 김포시는 4천300만원, 광역시는 2천300만원, 그박의 지역은 2천만원입니다.

주택의 임대차 존속기간은 2년으로 기간을 따로 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한떄에도 최소한 2년의 임대차 기간이 보장되며, 계약을 해지하거나 계약갱신을 요구하기 위해서는 임대차기간이 끝나기 6개월전부터 ~ 2개월전까지 통보를 해야합니다.

위에서 이미 한번 설명한것과 같이 계약갱신청구권의 경우에는 임차인이 2년을 거주하고나서 1회 계약 갱신을 청구할수가 있는 권리이며, 계약 갱신시 임대료 상한을 5% 범위로 제한하고 있습니다.

하지만 임대인 본인이 거주하기 위해서 임차인에게 계약을 해지하라고 하는 경우에 문제가 발생하며, 2년이 지난후 높아진 집값으로 인한 임대료의 문제가 발생하고 있으므로 앞으로 법 개정이 어떻게 이루어질지 지켜봐야 합니다.

주택의 임대차 기간의 만료 6개월에서 2개월 사이에 갱신거절의 통지나 변경등을 하지 않게되면 묵시적 갱신이 되어서 자동으로 연장이 되지만, 임대료를 지불하지 못하면 임대인은 계약의 해지를 주장(최소 2기 연체시)할수가 있습니다.

주택임대차의 경우에는 임대인이나 임대인의 직계존비속의 실거주를 이유로 갱신을 거절할수가 있어서 지금까지의 사례를 보면은 실제로 거주하지 않는데도 임차인을 내보내기 위해서 이러한 편법이 발생되기도 합니다.

거주하고 있는 주택이 경매에 넘어갈떄에 임차인은 자신의 전재산일수있는 보증금을 걱정할수밖에 없는 때문에 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 담보물권(근저당등..)보다 전입일자가 빨라야 합니다.

예를 들어서 임차인이 2017년 5월에 전입신고를 하였고 임대인이 2018년 12월에 금융권을 통해서 주택을 담보로 융자를 받았다면 임차인의 전입일이 빠르므로 대항력이 발생하여 낙찰자가 보증금을 인수하게 됩니다.

하지만 전입일이 2019년도라면 근저당보다 순위가 밀리므로 대항력은 없지만 소액보증금이라면 최우선변제금을 법원에 배당을 신청할수가 있으므로 '전입+ 확정일자 +배당요구' 를 반듯이 해야 합니다.

임차인이 임대차 기간이 끝난 이후에 보증금을 임대인에게서 반환받지 못한 경우라면 주택의 소재지를 관할하고 있는 법원에서 단독으로 '임차권 등기명령' 을 신청하여 보증금을 받을수가 있습니다.

임차권등기를 마치게 되면 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하게 되더라도 이미 등기명령을 신청한 주택에 대항력과 우선변제권의 효력이 발생하게 되어 임차인이 다른 곳으로 이사를 하거나 주민등록을 옮길수가 있습니다.

또한, 다른 지역으로 전입신고를 하여서 해당 부동산이 경매로 넘어가게 되더라도 대항력과 점유권이 인정이 되어서 전세보증금을 배당받을수가 있게 됩니다.

주거를 목적으로 임대차계약서를 작성한는것만으로도 주택임대차보호법을 적용받게 되고, 임대인보다는 임차인을 위하여 만들어진 민법으로 사회적으로 약자인 임차인을 보호하기 위한 목적을 두고 있답니다.

지금까지 주택임대차보호법으로 2020년 7월에 새롭게 추가된 최우선변제금액, 계약갱신요구권, 묵시적갱신에 대해서 자세히 알아보았으며 앞으로 어떻게 개정이 될지는 좀더 지켜볼 필요가 있습니다.