기본적으로 지상권이란 '타인의 토지에 건물이나 기타 공작물, 수목을 소요하기 위해서 그 토지를 사용하는 권리' 를 말합니다. 통상적으로 지상권은 등기를 맞쳐야 하지만 법정지상권은 등기를 하지 않더라도 효력을 가지게 됩니다.
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보통 경매의 경우에는 토지위에 물건이 지상권인 경우라면 선순위지상권의 경우에는 매수인에게 인수가 되지만 후순위지상권의 경우라면 인수가 되지 않고 소멸되므로 굳이 신경쓰지 않아도 됩니다.
경매시에 지상권이 선순위인지 후순위인지 잘 모르는 경우라면 토지와 물건이 동일한 날짜에 매매가 되었는지를 확인해볼 필요가 있으며 만약, 토지를 매매후에 건물이 이후에 지어졌다면 후순위지상권이라고 할수가 있습니다.
1. 법정지상권이란?
법률이 규정하고 있는 '법정지상권과 판례에 의하여 정리된 관습에 의한 법정지상권' 으로 나뉘게 되며, 경매 물건에서 토지만 매각 또는 건물만 매각인 경우가 있습니다.
법정지상권이라 하면 '토지와 건물이 동일인에 속하는 경우' 건물에만 제한물건(저당권, 전세권, 담보등기등)이 설정이 되었다가 나중에 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 건물소유자를 보호하기 위해 법률로 인정되는 지상권을 말하기도 합니다.
좀더 쉽게 말해서 땅주인으로 부터 건물을 철거당하지 않을 권리를 말하므로, 법정지상권이 성립이 되지 않는다면 땅주인으로 부터 건물을 철거 당할수도 있기 떄문에 주의해야합니다.
2. 경매물건 법정지상권
보통 은행에서 대출당시에 근저당을 잡을떄 땅과 건물을 함께 담보로 잡게되며 땅에만 근저당이 잡혀있다면 근저당 설정시 건물이 없었다는 뜻이 되므로 경매물건 중에 근저당으로 진행되는 임의경매 물건은 법정지상권이 성립되기 어렵습니다.
위에서 말한것과 같이 근저당설정 당시 토지와 물건이 같이 근저당이 잡혀야 정상인데, 토지에 설정된 근저당으로 인하여 경매에 나왔다는 것은 근저당 설정 이후에 건물이 생긴것이므로 법정지상권이 성립되지 않는다는 뜻도 됩니다.
근저당으로 실행된 임의경매 물건의 법정지상권이 성립하려면 토지와 건물이 동일인에 속한 상태여야하며, 근저당 설정 당시 건물이 존재 했는지의 여부로 법정지상권이 성립하는지를 판가름할수 있는 중요한 근거가 됩니다.
3. 은행의 근저당 지상권인경우
은행은 토지에 건물이 있는 경우라면 토지만을 담보로 대출을 해주지 않습니다. 이유는 나중에 경매시 근저당을 회수하려고 할떄에 법정지상권 성립으로 인하여 채권 회수가 어렵기 때문입니다.
은행은 건물이 없는 토지의 경우 근저당권을 설정시에 지상권도 같이 설정하며 토지는 지상권자 동의없이는 건축허가가 나지 않으므로 '근저당 설정 날짜보다 이후에 건물을 지었다면 법정지상권은 성립되지 않습니다.'
때문에 경매시 은행이 지상권이 있는 경우에 은행에서 근저당을 보호하기 위한 목적이므로, 토지을 사용하기 위한 목적으로 지상권을 설정한 것이 아니므로 근저당에 대한 변제를 한다면 지상권을 풀어주게 됩니다.
따라서 은행에서 잡은 지상권이 있는 물건의 경우에는 은행에 직접 문의를 해보고 해지가 가능한지의 여부를 확인해보고 경매에 입찰을 한다면 지상권을 해결할수가 있습니다.
4. 법정지상권 여부확인
토지주와 건물주가 같은 날짜로 매매를 했는지의 여부를 확인하기 위해서는 토지의 등기, 건물의 등기, 건축물대장등을 참조해 봐야하며 건물이 완공된 날짜를 확인해 봐야 합니다.
은행이 근저당과 지상권이 있는 경우라면 은행이 감정평가서를 요청하게 되며 감정평가서에서 첨부된 사진을 확인해보면 토지위에 건물이 있었는지의 여부를 확인해 볼수도 있습니다.
5. 법정지상권 물건 대상
건물이 미등기 이거나 무허가인 경우라도 법정지상권의 효력이 있을수가 있으며 건물 뿐만 아니라 토지에 뿌리를 내리고 있는 공작물, 수목등의 경우에도 지상권의 대상이 될수가 있습니다.
하지만 토지위에 컨테이너, 비닐하우스와 같이 움직일수 있는 동산이거나 건물에 속하지 않는 경우라면 법정지상권이 성립되지 않으며 건물에 속하지 않는 경우라도 철거판결을 받아야 철거가 가능합니다.
6. 지상권 존속기간
민법의 제 280조의 조항을 살펴보게 되면 '지상권의 존속기간은 견고한 건물이나 수목은 30년, 그외의 건물은 15년, 건물외의 공작물은 5년으로 제한' 하고 있으며 100년 이상의 지상권 설정을 할수도 있습니다.
하지만 위에서 이미 설명한것과 같이 법정지상권의 경우라면 등기를 하지 않은 미등기 건물, 무허가 건물의 경우에도 판례로 관습에 의한 법정지상권이 성립되기 때문에 존속기간은 크게 의미가 없을수가 있습니다.
다시한번 정리를 해보면 은행에서 근저당을 설정할시에 토지와 물건을 같이 하며 토지만 근저당이 설정되어 이후에 건물이 착공이 되었다면 법정 지상권이 성리되지 않으므로 경매 권리분석시에 토지등기와 건물등기를 정확히 확인해볼 필요가 있는것입니다.
또한, 이전에는 다른사람의 토지에 허락을 받지 않고 토지주 몰래 건물을 착공한 경우(무허가 건물)에 30년의 시간이 흘렀다면 법정지상권이 성립하였지만 현재는 관렵법안이 바뀌었습니다.
때문에 오래된 무허가 건물의 경우에 간혹가다 법정지상권이 성립되는 경우도 있으니 경매 낙찰시 자세히 확인해 봐야 합니다. 지금까지 법정 지상권의 성립요건, 존속기간, 경매시 해결방법에 대해서 살펴보았습니다.
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