일반적으로 부동산을 매매하기 위해서는 매도인과 매수인이 정상적인 절차를 거쳐 계약을 진행하고 잔금을 지불하였다면 실질적으로 매수인이 소유자라고 할수 있지만 등기를 마쳐야만 소유권을 주장할수가 있습니다.
목차
매수인이 계약금을 지불하였지만 잔금을 치루기전에 매도인이 악의 적인 마음으로 또 다른 제삼자에게 부동산을 매도해 버리게 되면 어떻게 될까요.? 이때에 필요한것이 가등기라고 할수가 있습니다.
1. 가등기란?
간략하게 정리를 해보면 '본등기를 할 요건이 갖추어지지 못하였을 경우에 본등기의 순위를 보전하기 위하여 임시로 하는 등기' 라고 할수가 있습니다.
위에 사례와 같이 집을 매매하기로 하고 계약서를 작성하고 계약금을 송금하였지만 물건의 명의는 매도인의 것입니다. 때문에 잔금을 처리할떄 까지 그 물건지의 소유권을 주장할수 있도록 본등기 이전에 등기신청을 하는것이 바로 '소유권 이전청구권 가등기' 입니다.
가등기 종류의 종류는 소유권, 지상권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 설정, 이전이나 변경 소멸의 청구권을 보전하기 위한 경우등 매우 다양합니다.
2. 가등기의 사례와 효력
매도인 A 씨가 매수인 B 씨에게 5억원의 아파트를 거래하려고 할떄 B씨는 계약서를 작성하여 계약금을 송금하고 가등기 신청을 하였습니다. 이제 잔금을 처리하고 본등기를 신청해야하지만 이떄에 6억을 제시하면서 새로운 매수자 C씨가 나타납니다.
매도인 A씨의 경우에 C씨에게 매도하는것이 더 이득이기 떄문에 이를 B씨에게 알리지 않고 매도했고 C씨는 본등기 신청까지 마쳤습니다.
위에 사항이라면 B씨의 경우라면 어떻게 대처해야 할까요.? 가등기 신청을 미리해둔 B씨는 매수 선순위 권리를 가지고 있으므로 매수자 C씨의 본등기를 말소 시킬수가 있습니다.
때문에 B씨의 경우에는 원래의 계약대로 본등기를 마치고 매매를 할수가 있으며 C씨의 경우에는 그 피해액을 매도인 A씨에게 청수할수가 있습니다.
위에 사례를 통하여 가등기는 본등기 이전에 잔금을 처리하기 이전에 매도자의 소유권을 주장할수 있도록 본등기 이전에 가등기를 신청해 놓아야만 위처럼 피해를 보지 않을수가 있습니다.
또한, 매매를 하고자 하는 물건지가 있는 경우 등기부 등본을 확인해보면 등본상에 '매매예약 이라고 되어져 있다면 이것이 가등기' 이므로 말소 후에 매매를 하거나 그렇지 않은경우 절대 매매를 해서는 안되는것입니다.
3. 가등기 할떄에 필요한서류
가등기를 신청할때에 매도자와 매수자가 각각 필요한 서류들로, 먼저 매도자가 필요한 서류는 매매계약물의 등기권리증, 주민등록초본(주소내역변동포함), 인감증명서, 인감도장, 신분증등이 필요합니다.
매수자의 경우에는 주민등록초본, 도장, 신분증, 매매계약서가 필요합니다. 물론 매도자가 준비할 서류가 많아 번거롭겠지만 물건을 매매하기 위해서 가등기를 도와줄 의무가 있으므로 필요서류를 준비해야 합니다.
4. 가등기에 필요한 비용
필요한 비용을 정리해보면 등록면허세: 매매예약금X0.2%, 지방교육세: 등록면허세X20%, 등기신청수수료: 부동산의 수 X 15,000원, 제증명수수료: 10,000원 의 비용이 들어가게 됩니다.
예를 들어서 매매예약금이 5억이라고 한다면 가등기 비용은 등록면허세: 5억X02.%=100만원, 100만원X20%=20만원, 등기신청수수료: 1X15,000=15,000원, 제증명수수료: 10,000원으로 합계는 1,225,000원의 비용이 들어갑니다.
기등기 신청이 번거롭기 떄문에 법무사를 통해서 진행하는 경우도 있으므로 위의 금액 + 법무사 수수료를 포함해야 하므로 가등기 필요한 금액을 계산해야합니다.
5. 경매 물건으로 보는 가등기
경매 물건이 설정되어져 있는 담보가등기는 매수인의 매수로 인하여 소멸이 되지만, 순위보전을 위한 가등기는 말소기준권리보다 먼저 설정된 경우에는 말소가 되지 않고 매수인에게 인수가 됩니다.
쉽게 말해서 권리분석을 따져보면 말소기준권리보다 가등기 날짜가 빠르다면 낙찰자가 인수해야 하므로 조심해야 합니다. 법원은 가등기가 되어 있는 부동산에 대하여 경매 개시결정이 있는 경우 가등기 권리자에게 그 내용과 채권 사항을 법원에 신고하도록 하고 있습니다.
담보가등기의 경우 법원에 채권신고를 하지 않으면 배당을 받을 권리를 상실하므로 배당신청을 할수밖에 없습니다. 때문에 가등기자가 배당신청을 하였다면 이 가등기는 매각에 의하여 소멸이 됩니다.
하지만 가등기가 있으나 배당신청을 하지 않았다면 선순위 소유권이전등기인 경우가 대부분이므로 낙찰자가 인수해야하는 하므로 신중하게 살펴보고 경매물건을 확인해볼필요가 있습니다.
6. 소유권이전가등기 소멸시효
가등기가 되어져 있는 부동산을 경매로 낙찰받아 낙찰대금까지 납부하여 소유권을 취득한 낙찰자는 소유권을 상실하게 된떄에 집행법원으로 부터 그 경매절차의 취소결정을 받아 납부한 낙찰대금을 반환받을수가 없습니다.
다만, '가등기권자가 점유하지 않은 상태에서는 소유권이전가등기의 존속기간이 10년' 이 지나게 된 경우라면 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 존속기간이 지난 가등기권자에 대하여 본등기청구권의 소멸시효를 주장할수가 있기 때문입니다.
이제 가등기란? 무엇인지와 왜 신청해야하는지 이해가 가셨는지요. 실제 가등기를 할떄에는 아무런 법적 효력은 없지만 본등기를 하기까지의 효력이 발생하기 떄문에 매매를 하거나 경매를 할때에 주의해야합니다.
지금까지 가등기 필요서류, 비용 , 효력, 소멸시효, 말소에 대해서 상세히 살펴보았으며 지금까지 긴 포스팅을 끝까지 읽어주신분들은 고생많이 하셨습니다.
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