일반적으로 부동산 경매를 하는사람들은 부유한사람들이라고 생각하는 경우가 많지만, 실제 서민들의 경우에 내집마련에 어려움을 겪고 있는분들이라면 더욱 적극적으로 경매에 대해서 알아가는것이 중요할수가 있답니다.
목차
기존 포스팅에 이미 경매 권리분석, 입찰방법, 낙찰후 절차에 대해서 살펴보았는데요. 이번에는 초보 낙찰자가 다소 어렵다고 생각하는 경매 명도에 대해서 좀더 상세하게 살펴보고자 합니다.
명도란.? 낙찰자가 낙찰받은 물건을 점유하고 있는 자로부터 물건을 넘겨받는 것을 말합니다. 낙찰후 잔금납부까지 완료하였다면 서류상 자신의 물건이지만 실질적인 점유를 하기 위해 명도 절차가 필요합니다.
물건을 낙찰받아 점유자와 큰 문제가 없이 인도를 받으면 좋겠지만 그렇지 못한경우도 많으며 초보 낙잘차의 경우라면 긴장이 될수도 있고 절차를 몰라서 어려움을 겪기도 합니다.
1. 내용증명 발송
물건을 낙찰받았지만 점유자가 쉽게 인도를 하지 않거나 연락처를 모른다면 가장 먼저 내용증명을 발송하는것입니다. 해당 날짜에 최고가매수인으로 낙찰을 받아 잔금을 내었다는 소유권을 갖는다는 내용을 알리는 것입니다.
2. 점유자 연락처 확인 3가지방법
보통 아래와같이 임차인 현상을 살펴보게 되면 조사된 임차인 내역이 없음으로 되어있으면 쉽게 생각할수 있지만 오히려 연락이 안되어 명도가 어려울수가 있으므로 낙찰자는 연락할수 몇가지 사항들을 알아보아야 합니다.
⑴ 경매사건기록 열람 신청
낙찰 받은 날 법원의 담당경매계의 경매사건기록 열람을 신청하여 점유자의 이름과 연락처를 확보할수도 있지만 그렇지 않은 경우도 있습니다.
⑵ 물건지 관리사무소 방문
낙찰 당일에 물건지에 방문하여서 관리사무소에 들려서 도움을 요청하거나 어렵다면 현관문에 인도(이사)날짜 및 소량의 이사비를 지원하고 싶다는 메모를 남겨두는것이 좋습니다.
보통 점유자의 경우 일부러 연락을 받지 않다가 일부의 이사비를 지원해 준다고 하면 바로 연락이 오는경우도 많으므로 오히려 협의가 쉽게 되여 명도를 마무리 할수가 있습니다.
⑶ 대항력이 없는 임차인
대항력이 없거나 배당신청을한 임차인의 경우라면 배당금을 받기 위해서는 낙찰자의 도장을 받은 '명도확인서' 가 필요하므로 오히려 빠르게 연락을 취할것입니다.
⑷ 이해관계인 서류 열람신청
내용증명등의 발송후 바로 연락이 오면 상관이 없지만 오지 않는경우라면 낙찰받은 경매 법원에 들려서 '이해관계인 서류' 를 발급받아 확인해 볼수도 있습니다.
이해관계인의 서류를 발급받기 위한 준비물로는 신분증, 수입인지, 등기사항전부증명서, 인감증명서가 필요하며 수입인지는 경매 법원에서 500원으로 발급이 가능하며 나머지는 주민센터를 통해서 발급을 받을수가 있습니다.
위처럼 4가지의 준비물을 챙겨서 '재판 기록 열람서' 를 작성하여 제출하게 되면 점유자의 연락처가 적혀있는 이해관계인 서류를 받을수가 있으며 점유자와 연락을 할수가 있습니다.
3. 인도명령 신청
점유자와 연락이 닿아서 협상이 잘 이루어 진다면 괜찮지만 알아낸 연락처로도 연락이 되지 않는다면 '인도명령신청' 을 진행 해야하며 이후에 법적근거의 내용증명을 한번더 발송해야 합니다.
낙찰 후 매각허가 결정이 나고 잔금을 납부하기 까지 보통 한 달 정도의 시간이 소요가 되므로 잔금을 납부하면서 만약을 위해서 '인도명령과 점유이전금지 가처분' 신청을 같이 하는것이 시간을 아낄수가 있습니다.
인도명령은 낙찰후 개인이 진행할수도 있지만 번거롭다면 연계되는 법무사에게 잔금 납부와 동시에 비용(약 5~10 만원)을 지불하고 부탁할수가 있답니다.
4. 점유이전금지 가처분 신청
나중에 점유자가 계속 약속을 어기고 점유자를 다른 제3자로 바꾼다면 다시 인도명령을 신청해야하므로 이를 사전에 방지하기위해서 점유이전금지 가처분을 같이 신청하여 제3자에게 점유를 이전하는것을 금지하는 점유이전금지가처분을 신청해야 합니다.
5. 점유자를 내보내기 위한 대처방법
낙찰자는 낙찰 대금, 수리기간, 공실 기간등을 따져 명도가 늦어질수록 손해가 크므로 점유자와 원만하게 협의를 하여 인도날짜를 잡는것이 중요하므로 빨리 내보내기 위해 소정의 이사비를 지원하는것이 오히려 유익합니다.
다들 아시겠지만 낙찰자가 점유자에게 어떠한 명목으로 금전을 지원해야하는 근거는 없지만 강제집행을 하게된다면 오히려 더 많은 시간과 금전이 들기 떄문에 이 방법을 선택하는것입니다.
이사비 지원의 경우 얼마 정도를 주어야 하는지 경우에 따라 다르지만 명도소송에 걸리는 시간과 비용을 생각하여 금액을 고려하고 완만한 협의를 통해서 서로간에 윈윈하는 결과를 만들어내는것이 좋습니다.
낙잘차가 잔금을 지불한 순간부터는 소유권의 권리를 주장하여 이후 월세를 요구할수도 있지만 그순간 점유자는 부동산을 훼손하거나 인도를 늦게 할수도 있으니 임차인을 배려하는 마음을 같는것이 오히려 유리합니다.
6. 강제집행 신청
점유자와 협의가 잘 이루어지지 않거나 계속해서 시간을 끈다면 강제집행을 빠르게 신청하는것이 유리하며 국가의 공권력을 행사하여 사법상의 청구권을 강제적으로 실현시기기 위한 절차를 분쟁을 해결해주는 절차라고 할수가 있습니다.
강제집행을 신청하기 위해서는 법원에 비치되어 있는 강제집행신청서를 작성하고, 반드시 인도명령결정문이나 명도소송을 제기하여 별도의 집행 권원을 얻어야 강제집행을 신청할수가 있습니다.
7. 집행 예납비용 납부
강제집행을 신청할때는 집행시에 예납비용을 납부해야하며 통상적으로 접수비용은 집행수수료, 집행관의 여비, 노무비를 포함하여 대략적으로 건물 평당 10~ 15 만원정도가 소요가 되므로 미리 법원 은행에 예납비용을 납부해야합니다.
8. 집행계고 진행
집행관이 현장에 나가서 원만한 협의를 유도하지만 부재중이거나 합의가 안된다면 언제 강제집행을 실시하겠다고 계고장을 현관문에 기재하는 절차이며 보통 2회에 걸쳐서 계고를 진행합니다.
일반적으로 점유자가 거주하고 있다면 계고를 통해서 더이상 버티기 어렵다라고 생각해서 연락이 오는경우가 대부분이므로 계고를 집행으로 명도를 마무리할수도 있으니 다시 점유자와 연락을 해보는것이 좋습니다.
9. 강제집행 실시
집행관과 노무인원이 현장에 출동하여서 실시하게 되며 점유자가 현장에 없는 경우라면 동산을 보관할 보관창고 비용을 추가로 납부하고 최고서를 발송하고 보관창고의 짐을 찾아가라고 통보하게 됩니다.
10. 유체동산 매간 신청
최고서를 발송하고 1주일 까지 연락이 없다면 유체동산 매각신청을 하기위해 집행 비용 예납 및 공탁을 은행에 납부해야하며 유체동산 가격을 산정하고 유체동산경매를 실시하게 됩니다.
위처럼 강제집행 진행의 경우 진행과정이 매우 복잡하고 시간과 금전도 많이 소모가 되므로 되도록이면 협의를 하는것이 좋으며 유체동산 매각 이후 과정이 어렵다면 보관창고인에게 이후의 과정을 대신해 달라고 요창하게되면 처리방법을 알려주신 답니다.
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