일반적으로 임대차 계약을 체결하고 거주하다가 계약기간이 만료가 되어서 보증금을 돌려받아야 하지만 요즘과 같이 부동산 경기가 좋지 못할때 깡통전세등의 이유로 세입자에게 기간내에 돌려주지 못한경우가 참 많습니다.
목차
떄문에 세입자들이 계약시 전세권설정이나 전세보증보험을 들기도 하면서 전세보증금을 보호하기도 하지만 여러 사정(임대인이 싫어하는등..)의 이유로 그렇지 못하여 확정일자와 전입신고만 하고 거주하는 분들도 많습니다.
보통 전세보증보험에 가입을 하게 되면 계약기간의 종료시점에 맞추어 보증보험에서 전세금을 미리 돌려받을수 있다는 장점이 있지만 비용이 들어서 안하시는 분들도 있답니다.
또한, 전세권설정을 하게되면 임대인이 보증금을 계약기간 종료시 돌려주지 않을경우에 부동산 강제경매를 임차인이 직접 신청할수 있는 권리가 생기지만 번거롭기 떄문에 설정을 못하는 경우가 대부분인듯 합니다.
1. 임차권등기명령이란.?
임대계약이 종료가 되었지만 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 세입자가 이사를 가야하는 경우에 대항력을 유지하기 위한 등기를 말하는 것으로 집이 경매에 넘어갈 경우 전세금을 먼저 돌려받을수있는 자격이 부여됩니다.
전세금을 돌려받기 위하여 임차권등기를 하게되면 임대인의 심리를 압박하는 수단이되기도 하며 무엇보다 등기부등본에 등기가 되기 떄문에 임대인을 압박하여 전세금을 돌려줄 확률이 높아지게 됩니다.
2. 임차권 등기명령 신청방법
신청요건은 임대차가 만료된후에 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지로 관할하는 지방법원 또는 시. 군 법원에서 임차권등기명령을 신청할수가 있답니다.
3. 임차권 등기명령 기간 및 절차
신청후에 임차권등기가 완료되기 까지의 기간은 약 2주일 정도가 소요가 되며, 지급명령 결정문이 임대인에게 송달되어야 하고 이의신청이 없어야 합니다. 또한, 결정문이 나오게되면 은행통장 압류나 부동산경매등의 강제집행을 통해 전세금을 돌려받을수가 있습니다.
4. 전세금반환 소송전 내용증명발송
실제로 반환소송을 진행하는것은 기간과 비용이 부담이 되므로 법률사무소를 통하여 내용증명서를 발송하게되면, 법적인 분쟁을 피하고 싶은 임대인이 협의를 거쳐 보증금을 반환하여 해결하는 경우도 많습니다.
5. 주택임대차분쟁조정제도 활용
주택임대차분쟁이 발생한 경우에 복잡한 소송절차를 통하지 않고도 조정위원회의 분쟁조정 절차를 통하여 문제를 해결할수가 있습니다. 보통 조정신청후에 60일 이내로 해결이 되며 심사를 거처 강제집행까지 진행하게 됩니다.
6. 주택임대차분쟁조정위원회 신청방법
아래와같이 '주택임대차분쟁조정위원회' 를 검색하여 공식홈페이지를 찾아서 접속할수가 있으며, 메인에서 '분쟁조정신청 > 신청등록' 카테고리 를 선택하여 진행을 할수가 있습니다.
❚ 신청전에 자가진단을 통해서 진행이 되며 아래와같이 총 5가지 단계를 거쳐서 신청을 할수가 있지만, 상대방의 주소지를 모르거나 연락이 불가능한 경우에는 분쟁해결이 어려울수도 있답니다.
7. 보증금반환청구소송
임대차기간이 만료가 되었음에도 불과하고 보증금을 반환하지 않는 경우에 임차주택의 퇴거 전 또는 후를 불문하고 주택에 대한 보증금반환 청구소송을 진행할수가 있습니다.
세입자는 계약만료 2개월 전까지는 계약갱신 거절 통보를 해야하며 하지 않게되면 묵시적 계약갱신으로 임대차계약이 연장된것으로 보게 됩니다. 해지통보는 증거를 남기기 위해서 녹음, 문자, 카톡등을 보내거나 내용증명을 보내야 합니다.
일반적인 민사소송의 경우에는 상당한 기간이 소요되지만 보증금반환청구소송의 경우에는 신속하게 진행이 가능하며, 판결문이 나오고 의무 이행을 하지 안을 경우에는 강제경매를 신청할수가 있습니다.
8. 강제경매시 우선변제권 행사
임차인의 대항력과 임대차계약서상의 확정일자를 갖추고 있다면 경매시에 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 생기며, 소액임차인의 경우라면 최우선변제권으로 가장먼저 변제를 받을수가 있습니다.
9. 경매시 배당금 수령
낙찰자가 정해지고 배당금을 수령받기 위해서는 협의하에 인도(퇴거)날짜를 정하여 퇴거해야하며, 배당금 수령날짜가 정해지면 그때에 보증금을 회수할수가 있게 됩니다.
참고로 전세금 반환소송의 경우에는 평균적으로 4개월 정도가 소요가 될수있으며 비용을 어느정도 생각해야 하며 이후에 강제경매를 진행하게 되어도 어느정도의 시간이 소요가 되어야 배당금을 돌려받을수가 있게 됩니다.
떄문에 위에서 이미 설명한것과 같이 임대인을 압박하기 위하여 먼저 내용증명을 보내고, 임차권 등기명령을 진행하는것이 간편하고 가성비가 좋으며, 주택임대차분쟁조정제도를 활용하는것도 방법이 될수가 있답니다.
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