많은분들이 부동산 경매에 관심을 가지고 있지만 서민으로 살면서 자본금이 없고 손해를 볼수있다는 생각에 실행을 하지 못하는 경우가 대부분이지만 나이가 들면서 근로소득만으로는 힘든삶을 살수밖에 없는것이 현실입니다.
목차
때문에 오히려 자본금이 적은 서민일수록 더욱 부동산에 관심을 가지고 작은 종자돈을 이용하여 적극적으로 경매에 도전하여 작은 아파트 또는 빌라를 낙찰받는다면 내집마련뿐만 아니라 최고의 투자가 될수가 있습니다.
입찰을 하여 낙찰이 되었다면 크게는 잔금납부를 하게되면 등기를 할수가 있으며 명도를 진행하여 점유자로 부터 집을 인도를 받은후 거주 또는 임대를 할수가 있습니다. 좀더 상세하게 순서대로 낙찰후 절차를 살펴보고자 합니다.
1. 경매 낙찰 매각결정
입찰을 하여 당일 낙찰을 받았다고해서 바로 낙찰자가 되는것은 아니며 '최고 매수신고인' 으로 낙찰 된후 담당판사가 입찰절차에 문제가 없었는지와 이해관계인의 이의신청이 있는지 확인하여 입찰일로 부터 통상 1주일 후에 매각을 결정하게 됩니다.
1주일이 지나고 매각결정이 내려지게 되면 최고 매수인이 낙찰자가 됩니다. 이는 매각 결정후 1주일간 항고 기간이 의무적으로 주어지며 기간동안 별다른 항고가 없다면 매각결정이 이루어지게 됩니다.
2. 경매 낙찰후 대금납부
매각결정이 확정이 되었다면 통지서를 받고 낙찰자는 대금 납부기간 이내에 언제든지 대금을 납부할수가 있으며 대금납부기간은 약 1개월이며 납부를 하게 되면 법적으로 낙찰자에게 소유권이 넘어가게 됩니다.
하지만 낙찰자가 정해진 대금납부기간에 잔금을 납부하지 않는다면 법원은 낙찰자의 입찰보증금을 몰수하고 재경매를 실시합니다. 대금을 지불하지 못한 전 낙찰자가 재경매 3일 전까지 재경매절차에 소요된 비용과 잔금을 납부한다면 재경매 없이 낙찰자에게 소유권이 이전이 됩니다.
3. 경매 낙찰후 배당
낙찰자가 대금을 납부하였다면 법원은 배당기일을 통상 1개월 이내로 정하여 이해관계인(근저당, 배당신청한 임차인등..)에게 통지를 한후에 배당기일에 이의가 없는지 각 채권자에게 배당을 하고 경매절차는 종결이 됩니다.
4. 해당 경매계의 등기신청
보통은 낙찰을 받은후에 등기를 하기 위해서 법무사에 의례를 하게되면 통상적으로 등기 비용을 제외한 법무사 수수료는 약 50~60만원 정도 지출이 되며 일반적인 경우라면 대부분 경락자금대출을 받고 은행의 법무사가 등기를 진행하게 됩니다.
셀프로 등기를 하고자 한다면 대금납부후 소유권 이전 및 부동산 소유권이전등기 촉탁신청서 작성하여 담당경매계에 통지서등을 제출, 소재지 시군의 취등록세 영수증등을 경매 접수계에 제출해야 합니다.
5. 건물 명도진행하기
잔금을 납부한순간부터는 법적으로 소유권이 낙찰자에게 있으므로 집을 점유하고 있는 점유자로 부터 집을 인도받는것을 명도라고 합니다. 가장 쉬운명도는 점유자와 협의를 하여 명도를 진행하여 이자날짜를 정하는것입니다.
보통은 점유자에게 약간의 이사비를 지원하는 정도로 마무리 하지만 점유자가 너무 부당한 요구를 하거나 과도한 이사비를 요구한다면 법적절차에 의하여 명도를 강제집행으로 진행할수가 있습니다.
하지만 강제집행은 시간도 많이 소요되고 생각보다 비용이 많이 들수가 있지만, 명도시 점유자에게 끌려다니고 이사비 뜯기고 시간을 낭비하는것을 생각한다면 오히려 더 빠를수가 있습니다.
6. 인도명령신청
낙찰자가 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청할수가 있으며 경매법원에서는 점유자가 대항력이 없으면 1주일 내로 결정이 되지만, 대항력이 있는 경우라면 인도명령신문기일을 지정하여 인도명령을 결정하게 됩니다.
인도명령이 결정되고 인도명령결정문을 점유자에게 해당부동산 주소지로 송달을 합니다. 점유자에게 송달이 되었다면 경매계에 방문하여 발급을 받을수가 있으며, 강제집행신청을 하는경우에만 발급을 받으면 됩니다.
실제로 인도명령신청은 강제집행시에 필요한 절차이며 점유자와 원만한 합의가 이루어졌다면 굳이 신청하지 않아도 되지만 만약을 대비하여 미리 신청해두는것이 시간을 절약할수가 있습니다.
7. 강제집행 신청
점유자와 협의가 되지 않는다면 관할법원 집행관 사무실에 방문하여 인도명령결정문 정본과 송달증명원을 첨부하여 집행관 사무실에 비치된 강제집행신청서를 작성하여 제출을 하시면 됩니다.
강제집행을 신청하고 집행관 사무실에서 강제집행 사건번호가 기재된 접수증과 함꼐 집행비용예납 서류를 받아서 법원내 은행에 비용을 납부합니다. 명도비용은 노무자수, 보관비용등을 포함 대략 평당 10만원정도 생각해 볼수가 있습니다.
8. 집행계고 신청
집행계고는 강제집행을 실시하기 전에 집행관과 함께 현장에 직접 나가서 점유자에게 낙찰자와 원만하게 합의를 하지 않는경우 날짜를 지정하여 강제집행을 실시할것 이라고 예고를 해주는것을 말합니다.
점유자가 현장에 없는 경우는 위 문구가 지재되어 있는 계고장을 현관에 부착하는것으로 이 절차를 대신하며, 강제집행을 실시하기전에 집행계고를 하는곳도 있으며 생략하는 지역도 있으니 확인해봐야 합니다.
통상적으로 집행계고를 진행하게 되는 경우 점유자가 현장에 있거나 또는 계고장을 확인한다면 대부분이 심각성을 인지하고 강제집행전에 합의를 하는경우가 많으니 계고이후 연락을 해보는것이 좋습니다.
9. 강제집행 실시
집행관과 함께 노무인원을 현장에 투입하고 강제집행을 실시하게 되며 당일에 점유자가 현장에 없거나 짐이 있는 경우라면 낙찰자는 보관창고비용 1개월분을 납부해야합니다. 강제개문과 열쇠를 교체해야하는 경우에도 그 비용이 추가로 소요가 됩니다.
❚ 점유자에 최고서발송
강제집행후에 보관창에로 옮겨진 짐을 점유자가 찾아가지 않는다면 낙찰자가 계속 보관창고비용을 부담해야 하므로, 점유자를 상대로 짐을 찾아가라는 최고서를 발송해야하며 이는 유체동산경매절차를 진행하기 위해 필요합니다.
❚ 유체동산 매각신청
최고서를 발송후에 1주일이 지나게 되면 보관창고에 있는 짐을 유체동산(점유자 짐)을 매각신청을 할수가 있으며 양식은 법원에 비치가 되어 있습니다. 감정된 유체동산을 입찰자가 경매하여 낙찰이 되면 그 금액은 집행관이 법원에 공탁을 하게 됩니다.
위처럼 경매 낙찰후에 낙찰자가 가장 까다롭게 생각하는부분이 명도로 되도록이면 점유자와 원만하게 협의를 하는것이 가장좋으며, 강제집행의 경우 시간과 비용이 많이 소요가 되므로 법적절차로 진행하는것은 최후의 수단이라고 할수가 있습니다.
실제 낙찰후 잔금을 납부하였다면 법적으로 낙찰자의 소유권이 되지만 점유자가 너무 억지를 쓰지 않는다면 약간의 이사비를 지원하고 원만하게 합의를 하는것이 좋습니다.
간혹가다 점유자에게 당장집을 비워주지 않으면 월세를 지불하라고 하는 (악덕?)낙찰자가 있는데 법적으로 문제는 없지만 점유자가 집을 훼손하고 나가는 경우도 있으며, 사회적 약자인 점유자를 배려하여 집을 구하는 시간과 이사비를 지원하는것이 오히려 서로에게 유익하므로 좋은마음으로 명도를 진행하시길 바랍니다.
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