우리가 삶을 살아가면서 배워야할 지식도 많이 있지만 부동산은 실생활에서 필요한 수단이기도 하며 꼭 경매가 아니고 전월세를 살고 있는 서민층이라도 꼭 부동산에 대한 기본지식을 쌓아두는것이 좋습니다.
목차
내집하나 마련할 돈이 없는데 무슨 부동산에 시간을 낭비하느냐라고 생각할수도 있겠지만 이것은 정말 잘못된 생각으로 오히려 자금이적은 서민일수록 더욱더 부동산에 대해서 관심을 같고 지식을 쌓아가는것이 더욱 중요합니다.
등기부등본은 부동산의 자기소개서와도 같은 서류이며 때문에 부동산 매매 및 임대차계약을 할떄에 법적으로 문제가 없는지를 확인하기 위해서 꼭 필요한 문서로 경매 투자가 아니고 전월세 계약을 할떄에도 확인해야 합니다.
1. 등기부등본 건물 토지 구분사항
건물의 히스토리와 현재상황을 한번에 보여주는 서류를 등기부등본이라고 할수가 있으며 법적용어로는 '등기사항전부증명서' 로 모든 부동산에는 각각의 등기부등본이 기록되어져 있습니다.
토지는 토지등기부, 건물에는 건물등기부가 있으며 단독주택의 경우 토지와 건물, 두개의 등기부가 있지만 집합건물(아파트, 빌라, 오피스텔)의 경우 토지와 건물의 등기가 하나의 문서에 합쳐져 있습니다.
집합건물은 같은 토지 위에 층마다 다른 집주인이 있기 때문에 땅의 소유여부를 논하기 어렵기 때문에 토지의 평수만 표기가 되며 경매 입찰시에 권리분석을 위한 필수 서류이기도 하지만 일반 매매, 전월세시에도 반드시 확인하고 제대로 볼줄 알아야 합니다.
2. 등기부등본 구성 살펴보기
기본 구성은 표제부, 갑구, 을구로 나누어져 있으며 하단에 주요 등기사항 요약을 참고용으로 정리가 되어져 있습니다. 보통 경매 권리분석을 할때에 경매사이트를 통해서 등기부 현황이 정리가 되어 있기도 합니다.
3. 표제부 확인하기
부동산의 소재지, 번지, 면적, 위치, 명칭, 번호, 건물의 구조, 층수, 면적, 등의 기본적인 것들을 표시하는것을 표제부라고 합니다.
아파트의 경우 토지와 건물이 같이 표기되며 1동 건물의 표시, 대지권 목적인 토지 표시, 전유부분 건물의 표시, 대지권의 표시 4가지로 표시가 됩니다.
참고로 등기부 등본에서 텍스트 중앙에 취소선으로 그어진 것은 말소된 것을 뜻하는 것으로 유효하지 않은 정보를 말하기도 합니다.
4. 갑구 확인하기
갑구는 집주인의 히스토리가 표시되며 이집이 어떤 집주인을 거쳐서 현재 집주인의 소유자가 되었는지를 확인할수가 있습니다. 즉 부동산의 소유권 관련 권리관계를 나타냅니다.
때문에 가등기, 가처분, 가압류, 압류등의 관계를 나타내고 있으며 경매 입찰자라면 반듯이 확인해야하며 순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항이 순서대로 정리가 됩니다.
또한 소유자에 대한 압류, 세금, 기타 권리사항이 기재가 되며 예를 들어 집주인이 누군가에게 값을 빚이 있을때 갑구에 기재가 되므로 경매 전에 확인해야 합니다.
해당하는 부동산의 최초 소유자부터 현재 소유자등 한눈에 파악할수 있는 자료로 등기한 순서대로 나오므로 아래 예제와 같이 마지막 부분에는 부동산의 현재주인과 경매개시결정을 확인할수가 있습니다.
5. 을구 확인하기
소유권 이외의 권리관계를 표시하는 곳이 을구로 저당권, 전세권, 지역권, 지상권등이 포함이 됩니다. 떄문에 집을 담보로 대출을 받게되면 을구에 표기가 되며 전날의 근저당도 여기에 표기가 됩니다.
경매시에 말소가 되는 기준 이하로는 모두 소멸이 되며 모든 권리가 사라지게 됩니다. 이는 '권리분석 451번글 포스팅'을 통해서 자세히 설명이 되어져 있으니 참고해 보시길 바랍니다.
경매 입찰을 준비하고 있다면 부동산의 권리관계를 따져보기 위해서 을구의 권리사항을 주의깊게 살펴봐야하며 권리의 선후(일자)관계에 따라서 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는지를 확인하기 위함입니다.
6. 주요 등기사항 요약 (참고용) 확인
말그대로 요약사항으로 말소되지 않는 사항을 간략하게 요약한 것으로 갑구 소유자현황, 을구 근저당권, 전세권등을 간략하게 표시를 한것으로 참고용으로 확인해 볼수가 있습니다.
7. 매각물건명세서 확인
경매를 진행한다면 건물의 임차인(점유자)이 있는지 살펴보아야 하며 임대차기간, 보증금, 전입신고, 확정일자, 배당요구여부등의 확인이 가능한 서류가 매각물건명세서라고 할수가 있습니다.
8. 인터넷으로 등기부등본 열람 및 발급
아래와같이 대법원 '인터텟 등기소' 홈페이지를 통해서 등기부등본 열람 및 인쇄시 발급을 받을수가 있습니다. 메인홈에서 열람하기, 발급하기, 메뉴를 선택하시면 됩니다.
❚ 등기부 열람
컴퓨터 화면에서 등기를 보는것으로 출력시에는 열람용이라는 미크가 기재가 되어져 있으며 발급기관의 명칭이나 직인이 생략이 되어져 법적 용도로는 사용을 할수가 없습니다.
❚ 등기부 발급
발급받는 문서를 출력 시에 발급기관과 직인이 날인이 되어져 법적인 효력을 가진 문서로도 사용이 가능합니다.
보통 권리분석을 돕기위해서 경매(옥션)이나 포털등에서 등기부등본을 보기쉽게 임차인과 말소기준권리등을 정리해두었지만 직접 경매에 참여를 하기 위해서는 등기부등본을 직접 열람하여 보는법을 익혀두는것이 좋습니다.
무엇보다 전월세로 거주하고 기간이 다되어 매번 이사를 가야하는 서민층의 입장이라면 더욱더 등기부등본 보는방법을 알아두어야 나중에라도 소중한 보증금을 지켜낼수가 있답니다.
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