지금과 같이 1인세대가 늘어나게 되고 사회초년생으로 새로운 일자리를 구하기 위해서 도심으로 이사를 가는 경우가 많기도 하며 여유자금이 없는 분들의 경우 임차인(전세, 월세)로 주거지를 마련하게 됩니다.
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하지만 부동산에 대해서 잘 모르고 주거지를 구하였지만 나도모르는 사이에 경매에 넘어가는 천청벽력과 같은 소식을 듣고 어떻게 해야할지 모르는 경우 '소액임차인 최우선변제금' 에 대해서 알아보게 됩니다.
최우선 변제는? 경매시에 소액임차인들의 보증금을 먼저 배당해주는 임대차보호법으로 소액임차인들의 주거안정을 돕기 위해서 만들어진 제도라고 할수가 있답니다.
1. 대항력이 없는 임차인 최우선변제 조건
대항력은 경매 낙찰자에게 대항할수 있는 권리라고 할수가 있으며 후순위 임차인(근저당보다 전입날짜가 늦는경우)의 경우라도 전입신고와 거주 그리고 배당신청을 하여 보증금을 받을수가 있답니다.
❚ 최우선변제 요건
최우선 변제 조건에 부합하기 위해서는 '전입신고 + 거주 + 배당신청' 3가지 요건이 갖추어야 하며 법원에서 배당요구종기일내에 배당신청을 하라는 안내문이 날라오게 되면 반듯이 배당신청을 해야합니다.
❚ 확정일자시 유리한점
임차인으로 이사하고 민원센터에서 전입신고를 하고나서 '확정일자' 를 받아놓는다면 경매로 넘어가서 최우선변제금으로 배당을 받고 부족한 보증금을 순서대로 배당을 받기 위해 확정일자가 필요하므로 받아두는것이 유리합니다.
아래의 예제를 보면 진입날짜가 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없으며 보증금이 최우선변제대상에 해당이 되므로 전입, 확정, 배당신청을 해야하는 경우입니다.
2. 대항력이 있는 임차인 최우선변제 조건
대항력을 갖추고 있는 임차인의 경우에 선순위 임차인(전입신고가 근저당보다 빠른경우)이며 배당신청을 하지 않는경우 낙찰자가 보증금을 인수하게 되며, 배당신청을 하게되면 최우선변제금으로 배당을 받게 됩니다.
❚ 배당신청을 안할시 낙찰자인수
하지만 대항력을 갖추고 있음에도 불과하고 배당신청을 하게되면 보증금을 전부 회수하지 못하는 경우도 발생하므로 소액임차인이 아닌경우라면 배당신청을 하지 않고 낙찰자가 인수하게 두는것이 유리할수가 있습니다.
❚ 선순위 임차인 미배당시 낙찰자주의사항
반대로 낙찰자의 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 배당신청을 하지 않았다면 낙찰후에 임차인의 보증금을 모두 인수해야 하는 상황이 발생 되므로 '선순위 임차인 미배당' 인경우라면 주의하고 낙찰을 받아야 합니다.
아래의 예제는 전입일이 말소기준구권리보다 빠르게 때문에 대항력이 있으며 배당신청을 하였지만 배당요구종기일보다 늦기 떄문에 미배당에 해당이 되므로 낙찰자가 보증금을 인수하게 되는 경우입니다.
3. 지역별 소액임차인 최우선변제 금액
임대차보호법에 의하여 소액임차인을 보호하기 위하여 지역별로 최우선변제금액을 정하고 있으며 서울은 5,000만원, 과일억제권역은 4,300만원, 광역시는 2,300만원, 그 외 지역은 2,000만원 입니다.
4. 선순위 임차인이란
근저당설정일자(말소기준권리)보다 빠르게 전입신고가 된 임차인을 말하며 말소기준권리(근저당 설정일자)보다 앞서 전입신고가 되었다면 배당신청을 하지 않아도 낙찰자로 부터 보증금 전액을 받을수가 있습니다.
아래의 예제와 같이 근저당의 말소기준권리가 2019년도이며 임차인 전입일이 2018년으로 빠르기 떄문에 대항력이 있으며 배당신청을 하지 않으면 낙찰자가 보증금을 전부 인수하게 되는 경우 입니다.
5. 후순위 임차인 대처방법
근저당 설정날짜(말소기준권리)보다 늦게 전입신고를 한경우이며 낙찰자에게 대항력이 없으므로 최우선변제금을 모두 받기 위해서는 경매개시기입등기 전에 배당신청을 반듯히 해야 합니다.
근저당설정보다 후순위인 경우이기 떄문에 경매개시이전에 전입신고가 되어야하며 배당신청을 하지 않으면 배당을 전혀 받지 못하기 때문에 낙찰자에게 명도확인서를 받고 배당신청을 하시면 됩니다.
아래의 예제와 같이 말소기준권리보다 전입일이 늦는경우라면 반듯이 배당요구종기일 이전에 배당신청을 해야지만 최우선변제대상으로 보증금을 배당받을수가 있습니다.
6. 최우선변제권의 권리
경매개시기입등기 이전에 전입신고가 되었고 이후 배당신청을 하였다면 우선적으로 최우선변제금액을 받을수가 있으며 나머지 받지 못한 보증금이 있다면 '확정일자' 까지 받아 매각되는 금액이 크다면 남은 보증금을 받을 확률이 높아지게 됩니다.
예를 들어서 아래의 예제와 같이 임차인인 거주지가 지방이며 보증금이 2,000만원이라면 우선변제금액은 2,000만원으로 배당신청으로 2,000만원을 받았지만 보증금이 2천만원을 초과한 경우라면 나머지 못받은 금액이 있는 경우 확정일자를 받았다면 순서대로 배당받게 됩니다.
7. 소액임차인 최우선변제 보증금 수령 방법
대항력을 갖춘 임차인(근저당보다 전입신고가 빠른경우)이 아닌이상 배당금을 수령하기 위해서는 낙찰자의 인감도장이 날인된 명도확인서(건물인도확인서)를 받아서 해당하는 법원에 제출해야 배당금의 수령이 가능합니다.
❚ 명도확인서의 뜻
이러한 명도확인서는 낙찰자에게 명도를 이행했다라는 뜻이 되기도 하므로 이사날짜를 협의해야하며, 배당기일에 이를 법원에 제출하여 배당금을 수령 해야 한다는 것이며 이는 소액임차인이라고 하더라도 동일합니다.
❚ 배당기일통지서
참고로 낙찰자가 잔금납부를 완료한 시점이라면 법원에서 배당기일통지서를 임차인을 포함하여 모든 이해관계인에게 발송되며, 배당기일에 명도확인서를 제출하여 배당금을 수령할수가 있습니다.
정리를 해보면 소액임차인의 경우에는 임대차보호법에 의해 대항력이 없는 후순위임차인의 경우라도 최우선변제금을 배당신청을 통해서 보증금을 받으실수가 있으며 대항력이 있는 선순위 임차인의 경우 배당신청을 하지 않는다면 낙찰자가 인수하게 됩니다.
지금까지 소액임차인 최우선변제금 조건과 지역별 보증금의 수령방법에 대해서 자세히 살펴보았으며 문의사항이 있다면 댓글을 남겨주시면 아는한 답변을 해드리도록 하겠습니다.
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