이전과 다르게 지금은 직장을 다니면서 근로소득만으로는 내집을 마련하기란 결코 쉬운일이 아니며 많은 분들이 소액투자나 재테크로 부동산 경매를 생각해 보게 된답니다.
목차
실제로 꾸준하게 아끼면서 저축을 하여 내집마련을 꿈꾸지만 지속적인 부동산의 지가상승으로 인해 더욱 가난을 벗어나기가 힘들어 지기 떄문에 재테크로 경매는 오히려 서민층에 있어는 필요한 수단이라고 할수가 있답니다.
그런데 경매를 처음 시작히는 분들은 큰 손실을 볼까 두려움에 시작도 못하고 지켜만 보고만 있다가 결국 시작조차 하지 못하는 경우가 많지만 실제 알고나면 특별히 어려운것은 없답니다.
1. 부동산 경매 시작하기
먼저 배당요구종기일의 4~5개월 후에 1차 매각 기일이 공고가 되며 법원경매사이트나 포탈등에서 무료로 매각되는 물건을 찾아볼수가 있으며 전문적으로 하시는분들은 세밀한 정보를 위해서 유료정보사이트를 활용하기도 합니다.
2. 물건의 권리분석 시작하기
보통 매각 기일로 부터 2주전에 공고가 되며 마음에 드는 물건이 있다면 해당하는 물건에 대한 분석을 시작해야 합니다. 물건의 현황조사서와 감정평가서등을 통한 권리분석으로 해당 물건이 어느 정도 가치가 있는지를 확인해야 합니다.
❚ 권리분석의 경우에는 말소기준권리와 임차인거주 여부등을 확인해야 합니다. 이미 앞전의 포스팅(455글)을 통해서 자세한 권리분석에 대하여 설명해 두었으니 참고해 보시기 바랍니다.
3. 현장방문 임장활동
보통 권리분석의 감정가는 현 시세와 6개월 이상의 시간 차이가 발생하므로 물건의 현장을 방문하여 세대주 거주여부, 노후 정도나 관리상태, 주변의 입지등을 파악하기 위해 현장방문(임장활동)을 진행해야 합니다.
4. 부동산 경매 입찰방법
매각 기일에 신분증과 매수 신청보증금을 준비하여 해당하는 경매 법원으로 직접 찾아가거나 대리인이 출석하는것도 가능합니다. 입찰 보증금은 최저가의 10%를 준비해야하며 수표로 준비를 하는것이 좋습니다.
입찰표와 봉투 매수신청보증봉투는 입찰 기일 당일에 법정에서 교부받을수가 있으며, 입찰표의 경우에는 사전에 법원경매사이트를 통해서 양식을 출력하여 미리 작성해 둔다면 시간이나 실수를 방지할수가 있습니다.
5. 현장 입찰진행하기
입찰표를 기재하여 매수신청보증금과 함께 봉투에 넣고 1차로 봉한 후에 다시 입찰봉투에 넣어서 지정한곳에 날인하고 신분증과 함께 집행관에게 본인 확인을 하고 수취증을 때어내어 보관하고 입찰함에 직접 봉투를 넣어주시면 된답니다.
수취증의 경우에는 낙찰에 패찰하고나서 보증금을 반환받을떄에 제출을 해야하므로 분실하지 않게 잘 보관해 두어야 하며, 나중에 패찰이 된다면 줄을 서서 보증금을 반환받을수가 있답니다.
6. 입찰 결과 확인하기
입찰후에 2시간이 경과하게 되면 보통 결과가 나오게 되며, 본인이 낙찰이 되었을 경우라면 중앙에 줄을서고 매수신청보증금을 계약금 10% 명목으로 법원에 제출을 하면 됩니다.
❚ 낙찰 후에는 일주일 단위로 매각허가 결정 기간과 항고기간이 주어지며, 불허가나 항고가 없다면 낙찰받은 날로부터 약 2주 후에는 매각허가확인이 되어 등기우편물로 대금납부통지서가 오고 30일 이내에 잔금을 납부하면 됩니다.
7. 1차 매각에 참여자가 없는경우
통 매각기일에 참여자가 없다면 해당 경매가 유찰이 되며 최저 경매가를 차감시켜서 약 한달 후에 2차 매각을 진행하게 됩니다. 유찰시에는 서울은 20%, 수도권의 경우 30% 정도 낮아지게 되며 종자돈이 적고 소액투자의 경우라면 1차이상 유찰된 물건을 찾는것이 유리하답니다.
8. 명도 진행하기
잔금을 납부한 시점부터는 등기부 등본에 소유권 이전이 가능해 지며 명도를 진행하여 거주하고 있는 세대주와 이사협의나 강제집행을 할수 있는 권리가 주어지게 됩니다.
보통 경매로 거주하고 있는 집이 넘어간 경우 경제적으로 힘든분들이 많아 낙찰자가 명도를 까다롭게 생각을 하는데 이사날짜를 협의하게 되며 이사비를 주어야하는 의무는 없지만 강제집행할 경우에 시간이나 비용이 적지않게 발생하므로 세대주와 원만하게 협의를 하기 위해 소정의 이사비를 주는 것이 관례라고 할수가 있답니다.
일정기간이 경과하여 강제집행을 진행할 경우 법원의 집행관을 대동하여 문을 열고 들어갈수가 있으며 혹시라고 동산(물건)이 있다면 30일 가량 보관하고 찾아가지 않는다면 처분할수가 있습니다.
지금까지 부동산 경매 입찰진행방법에 대해서 전체적으로 살펴보았으며 처음시작하는 분들이라면 까다롭다고 생각이 들수가 있지만 주변 지역의 익숙한 물건을 찾아 권리분석과 임장으로 모의 경매를 해보는것도 도움이 될수가 있답니다.
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