부동산 경매 권리분석 방법

기본적인 부동산 경매를 진행하고자 한다면 처음으로 경매를 시작하게 되면 가장 힘들어하는 부분이 바로 '권리분석' 이라 할수가 있으며 권리분석을 잘해야 문제 없이 경매를 진행할수가 있답니다.

보통 부동산경매에 참여는 투자를 목적으로 하게되며 수익성 없는 경매를 참여한다면 시간을낭비할수 있으며 경매를 통해서 수익을 얻고자 한다면 반드시 권리분석을 잘해야 하는것이 필수적이라고 할수가 있답니다.

때문에 경매에서 투자로 인한 이익이나 손해는 본인의 책임이므로 보다 정확한 권리분석을 함으로써 성공에 조금더 가까워 질수가 있으며, 막상 경매에 참여를 하게 되면 다양한 변수들이 발생할수 있으므로 신중하게 권리분석을 진행해야하며 몇가지 확인 해야할 서류들을 살펴볼 필요가 있습니다.

1. 권리분석이란 무엇인가.?

법원의 경매를 통해서 경매물건을 낙찰받기 전에 낙찰자가 낙찰대금과 추가로 인수해야하는 권리가 있는지의 여부를 확인하기 위한 것으로 기존이 되는 권리를 찾아내어 이전의 권리는 인수되고 이후의 권리는 소멸이 됩니다.

이떄에 인수되는 권리와 말소되는 권리를 정확하게 구분해야하며 낙찰 후에는 소멸되지 않는 권리는 낙찰자에게 인수가 됩니다.

2. 인수되는 권리는.?

경매의 개시결정등기일보다 앞서는 전세권, 지상권, 임차권, 지역권, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인, 가등기, 가처분등기, 환매등기 등이며, 선순위 담보물권보다 우선인 전세권, 지상권, 지역권, 임차권, 가처분, 가등기, 가압류 등기등 입니다.

3. 권리분석은 어떻게 해야할까.?

경매에 나오는 물건은 기본적으로 '등기사항증명서' 를 기초로 하여 권리분석을 시작하게 되며 등기부등본상에 있는 각종 제한 사항등이 매각으로 소멸될 것인지, 아니면 인수가 될 것인지를 판단하는것이 우선이 됩니다.

4. 첫번째, 말소기준권리 찾기

권리분석의 기준이 되는 권리이며 등기부등본상에 다른 권리들이 말소기준권리보다 순위가 뒤에 있다면, 말소기준권리를 포함한 모든 권리들이 소멸이 되므로, 낙찰이 되며 소유권 이전이 되면 전 소유자의 등기부등본상의 권리는 꺠끗하게 없어지게 됩니다.

때문에 말소기준권리 의미는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하느냐 또는 인수하지 않는냐의 기준으로, 낙찰후 등기부등본에 있는 권리들의 소멸과 인수의 기준이 됩니다.

❚ 등기부상의 권리들 중에 말소기준권리가 될수 있는것은 근저당, 압류, 가압류, 경매기입등기(등기부상 '경매개시결정'), 담보가등기(등기부상 '소유권이전청구권가등기') 입니다.

5. 두번째, 등기부등본의 권리분석

최초의 말소기준권리를 찾았다면 등기부등본상의 모든 권리를 날짜순으로 정리하여서 말소기준권리보다 앞선 인수권리가 있는지를 확인해 봐야 합니다.

❚ 등기부상 인수되는 권리로는 배당요구하지 않은 대항력이 있는 임차인, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권이 있으며, 인수되는 권리는 배당요구하지 않는 선순위전세권, 선순위지상권, 선순위가처분, 선순위가등기등이 있습니다.

6. 세번째, 임차인(점유자) 확인

해당하는 부동산에 임차인이 있는지 여부를 확인해야하며, 임차인이 거주하고 있다면 대항력이 있는지 없는지 여부를 확인하고 배당 신청을 하였는지 안하였는지를 조사해야 합니다.

❚ 전입세대주가 없는경우

해당하는 부동산에 전입세대주가 없는 경우라면 '조사된 임차인 내역 없음.' 이라고 표기가 되며 보통 소유자가 점유하거나 공실인 경우입니다.

❚ 대항력이 없는 임차인

말소기준권리보다 전입일이 뒤에 있는경우에 대항력이 없으며 낙찰자에게 대항할권리가 없으므로 낙찰자는 보증금을 인수하지 않습니다. 때문에 보증금을 돌려받기 위해서는 법원에 배당요구를 신청해야합니다.

❚ 미배당과 대항력이 있는 임차인

배당요구를 하지 않았으며 대항력이 있는 임차인의 경우(말소기준권리보다 전입일이 앞선경우)로 이러한 임차인이 거주하고 있다면 낙찰자가 보증금을 인수해야하니 주의해야 합니다.

참고로 임차인이 배당요구를 하지 않는 경우 해당하는 부동산의 낙찰자와 협의를 통해서 연장하여 계속해서 거주할것인지 보증금을 돌려받고 이사를 갈것인지를 협의해야합니다.

7. 전세권이 등기된 임차인

배당요구를 했는지의 여부를 확인해야하며, 배당요구를 하였다면 선순위전세권이라도 소멸이 되지만 그렇지 않는 경우라면 낙찰자가 인수해야하며, 배당요구가 안되어 있는 경우라면 경매계에 누락이 되었는지를 확인해 봐야 합니다.

요즘에는 부동산경매 홈페이지를 통해서 말소기권권리나 임차인현상을 상세하게 확인이 가능하지만 등기부등본 확인을 통해서 낙찰자가 좀더 확인해볼 필요는 있답니다.

일반적인 아파트, 다세대주택등의 물건의 경우에는 임차인이 대항력이 있는지 여부와 배당신청을 했는지 여부를 확인하여 인수되는 권리를 확인하였다면 어느정도의 권리분석을 한것입니다.

지금까지 기본적인 부동산 경매 권리분석에 대해서 살펴보았으며 위에 내용중에서 혹시라도 궁금한 사항이 있거나 수정할 부분이 있다면 댓글로 남겨주시면 도움이 될수가 있답니다.