최근뿐만 아니라 이전부터 전세로 살고 있는 대부분의 사람들이 처음 계약시에 전세보증금을 좀더 안전하게 지킬수있는 여러가지 방법을 생각하고 고민하는 분들이 많습니다.
목차
당연한것이겠지만 보유하고 있는 보증금이 전재산이기도 하며, 특히 요즘과같이 부동산 가격이 지나치게 높아지고 경기가 안좋아서 깡통전세가 많아지는 경우라면 더욱 신경을 쓸수밖에 없기도 합니다.
때문에 번거롭고 비용이 들어가지만 전세권설정을 하는 이유는 임차인의 전세보증금을 보호받을수 있는 효력이 발생할 뿐만 아니라 사용.수익화 할수 있으며 후순위 권리자보다 전세금을 우선변제를 받을 권리가 생기게 됩니다.
1. 전세권자 권리
전세금을 돌려받지 못하는 경우를 대비하여 전세권설정을 하게되면 전세권자(임차인)가 경매를 직접 신청할수가 있으며, 우선순위에 따라서 보증금을 돌려받을수가 있습니다.
하지만 전세권설정을 하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하며 준비해야할 서류와 비용이 들어가므로 싫어하는 임대인이 많으므로 계약전에 먼저 동의를 구해야 합니다.
2. 권세권설정과 확정일자의 효력
계약종료시 보증금을 돌려받기 위해서는 '확정일자 + 전입신고 + 점유' 3가지를 하였다면 전세권설정과 비슷한 효력을 가지게 되며, 확정일자는 임대인의 동의 없이 주민센터에 방문하여 등록이 가능합니다.
확정일자는 계약서만 지참하여 주민센터에 신분증만 지참한다면 간편하게 신청이 가능하지만 전세권설정은 임대인의 동의와 임대인 에게 받아야하는 몇가지 서류가 필요하며 비용이 발생하게 됩니다.
3. 전세권설정을 위한 준비서류
임대인이 준비할 서류는 등기권리증, 신분증, 인감증명서, 주민등록초본이 필요하며, 임차인이 필요한 서류는 신분증, 도장, 임대차 계약서 원본, 주민등록초본, 수수료가 필요합니다.
위처럼 전세권설정을 하기위해서는 임대인의 서류와 임차인의 서류가 같이 들어가야 하므로 임대인의 경우 중요한 서류들이 들어가고 번거롭기 때문에 잘 안해줄려는 임대인이 많습니다.
4. 전세권설정 비용
임차인이 전세권설정을 하기 위해서는 기본적으로 등록세, 교육세, 증지 비용이 발생하게 되며 법무사를 통하여 진행할경우라면 법무사 수수료도 함께 발생하게 됩니다.
등록세는 전세보증금의 0.2%, 교육세는 등록세의 20%, 증지는 15,000원이며, 예를 들어 전세보증금이 2억이라면 등록세: 2억*0.2% = 40만원, 교육비: 등록세 40만원*20% = 8만원이므로 등록세+교육비+증지 = 495,000 비용이 발생하게 됩니다.
5. 전세권설정 방법
전세권설정등기 계약서를 작성해야하며 구청 세무과에 등록세와 교육세를 납부한 영수증이 필요하며, 등기수입증지는 등기소에서 구입이 가능합니다. 위임장으로 법무사를 통하여 진행할수도 있습니다.
전세권설정의 경우 법무사를 통하여 진행한다면 필요서류만 임대인에게 받아서 법무사에게 전달하면 됩니다. 단점이라면 수수료가 들어가게 되지만 장점이라면 시간과 발품없이 설정이 가능하다는점입니다.
이처럼 전세권설정이 까다롭기 때문에 보증금이 소액인 경우라면 확정일자와 전입신고 점유만으로도 최우선변제권의 권리가 발생하게 되므로 굳이 전세권설정까지 할필요는 없을듯합니다.
6. 전세권자 담보물건
전세권자는 그 부동산의 전부에 대한 후순위권리자나 기타 채권보다 전세금을 우선변제 받을 권리를 갖게 되므로, 전세금 반환을 위해서 목적 부동산에 대하여서 경매권(경매신청)과 우선변제권을 행사할수있는 권리가 있습니다.
때문에 경매가 진행되었을 경우에 말소기준권리보다 앞서는 전세권의 경우 매수자(낙찰자)에게 인수가 되며, 말소기준권리 보다 후순위는 소멸이 됩니다.
선순위 전세권자의 경우라도 담보물로써의 권리를 목적 부동산에 대하여 경매를 신청하거나 우선변제권을 행사하여서 배당을 신청한 경우라면 소멸이 됩니다. 배당받은 금액이 전세금을 모두 충당하지 못해도 소멸이 되므로 매수자에게 인수되는 금액은 없습니다.
하지만 전세권자가 대항력(근저당보다 빠른경우)을 갖추고 있는 임차인이라면 전세권이 소멸하더라도 대항력이 소멸되는 것은 아니므로 배당받지 못한 나머지 보증금은 매수자(낙찰자)가 인수하게 됩니다.
요즘에는 전세권설정보다 전세보증보험에 많이들 가입하는 경향이 많으며 이유는 전세권설정은 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 경매등을 진행하여 받아내야하므로 적지않은 시간이 소요가 되지만, 보증보험의 경우에는 퇴거날짜에 맞게 보증금을 받을수가 있기 떄문입니다.
지금까지 전세권설정이란, 권리, 비용, 등기, 설정방법, 경매신청등에 대해서 살펴보았으며 보통 서민층의 경우에 전세보증금이 전재산이 되므로 소중한 보증금을 지키기 위해서 반드시 알아두여야할 사항입니다.
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